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案例

2012年10月，黄某为S公司股东，他与S公司签订了《商品房买卖合同》购买商业用房l320平方米，总价2800万元。合同签订后，黄某依约支付了全部购房款，双方办理了商品房买卖合同备案及预告登记。2012年9月，某建筑公司因施工合同纠纷将S公司诉至人民法院，2014年6月，省高级人民法院二审将包含上述房产在内的不动产裁判给建筑公司。同年8月，黄某诉请省高级人民法院撤销上述民事判决。省高级人民法院经审理认为，黄某在施工合同纠纷案立案时不是第三人，作为S公司股东应当知晓该案诉讼情况；黄某未能证明因不能归责于其本人的事由未参加该案诉讼。据此，裁定不予受理黄某的起诉。黄某不服，上诉至最高人民法院。

疑惑

1、不动产预告登记的效力是否等同于本登记？

2、预告登记权利人如何作为第三人在诉讼中主张权利？

问题

解惑

《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。从现行法律规定看，预告登记并不导致不动产物权的设立或变动，而仅是让债权人取得一种请求将来发生物权变动的权利。因此，预告登记不同于本登记，其主要功能是对抗登记义务人（物权人）的处分权。但是，预告登记能否必然对抗司法机关、行政机关等特殊主体对不动产权利的处置，在当前理论和实践中未有定论，持否定意见的占多数，各地做法也不尽相同。虽然2015年《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中规定，受让人对于被查封的办理了预告登记的不动产提出异议的，应予支持，但并未从根本上排除已办理预告登记不动产的司法处置。

本案中，由于黄某过错导致人民法院未对该问题进行实体审理。但是，如果黄某办理了本登记就可完全避免上述问题。

民事诉讼中的第三人，是指对他人争议的诉讼标的有独立的请求权，或者虽无独立的请求权，但案件的处理结果与其有法律上的利害关系，而参加到已经开始的诉讼中进行诉讼的人。根据《民事诉讼法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》规定，有独立请求权或虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的第三人，对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起6个月内，向做出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供因不能归责于本人的事由未参加诉讼等证据材料。

本案中，施工合同纠纷案处理结果与黄某有利害关系，黄某应具有第三人资格；作为S公司股东，黄某关于不知诉讼情况及结果的抗辩理由难有说服力。虽然诉讼中S公司提出涉案房屋已出售并出示了证据材料，但这不能代替黄某作为第三人在诉讼中积极地主张权利。最高人民法院二审认为，一审裁定关于黄某不是涉案第三人的认定不当，应予纠正；一审法院依据黄某股东身份、当时持股比例，及案涉房屋买卖合同签订与前案起诉时间的关系，推定黄某知晓前案，符合常理和企业一般经营决策惯例；黄某关于其因不能归责于其本人的原因未参加前述案件诉讼的理由缺乏证据证明。据此裁定驳回上诉，维持原裁定。因此，预告登记权利人应及时关注并在条件具备时尽快办理不动产登记，当有关诉讼涉及已办理预告登记不动产时，应及时积极主动行使请求权，否则将承担不利法律后果。

作者单位：国土资源部不动产登记中心

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2017年第二期

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本期编辑：马康          审定：张鸿志

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